Najemcy mieszkań w Miejskim TBS Sp z o. o. w Koninie wystosowali pismo do Zarządu Towarzystwa z zapytaniami.
Niniejszy artykuł łącznie z dokładnym prześledzeniem treści umowy najmu zawartej między Wynajmującym, a Najemcą pozwoli rozwiać wszelkie wątpliwości.
Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS-y) to samodzielne, posiadające osobowość prawną podmioty gospodarcze, które działają m.in. na podstawie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego z 26 października 1995 r. Ta sama ustawa powołała Krajowy Fundusz Mieszkaniowy, zarządzany przez Bank Gospodarstwa Krajowego, który je kredytował na preferencyjnych warunkach.
Specyfika działania TBS-ów polega na budowie, nabywaniu oraz eksploatacji mieszkań na wynajem o umiarkowanych czynszach, co należy rozumieć zgodnie z art. 28 ustawy
z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz.U. Nr 133 poz. 654) zawsze jako obowiązek stosowania czynszu ekonomicznego, tj. pokrywającego wszystkie koszty eksploatacji i remontów oraz spłatę wraz z odsetkami kredytu wykorzystanego na finansowanie przedsięwzięć
inwestycyjno-budowlanych.
Tak więc są to mieszkania dla średniozamożnych. Nie są to zatem mieszkania budowane dla najuboższych.
Zgodnie z art. 19 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz.U. 103 poz. 651) kredyt udzielony przez Krajowy Fundusz Mieszkaniowy na przedsięwzięcie budowlano-inwestycyjne nie może przewyższać 70% wartości tego przedsięwzięcia. Pozostałą wartość inwestycji (min. 30 proc.) wnosiły najczęściej osoby prywatne, gminy, firmy, inne podmioty w formie tzw. partycypacji w kosztach budowy.
KAUCJE
Kaucja wpłacona przez najemców lokali w budynkach przy ul. Topazowej 16 i 18 w Koninie, którzy podpisali umowy w listopadzie 2000 r. została naliczona zgodnie z ustawą z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa społecznego. Art. 32 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz.U. 133 poz. 654) mówi: „umowa najmu może przewidywać obowiązek wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu, istniejących w dniu opróżnienia lokalu, w wysokości nie przekraczającej 10% wartości odtworzeniowej lokalu w dniu zawarcia umowy, o której mowa w art. 28 ust. 2 ”.
W dniu 10 lipca 2001 r. weszła w życie ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U. Nr 71, poz. 733). Art. 6 w/w ustawy mówi: ”zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.”
W dniu 24 stycznia 2002 r. Nadzwyczajne Zgromadzenie Wspólników Miejskiego Towarzystwa Budownictwa Społecznego Sp. z o.o. w Koninie podjęło Uchwałę nr 1/2002 w sprawie obniżenia kaucji mieszkaniowej wpłaconej przez mieszkańców budynków nr 16 i 18 przy ul. Topazowej w Koninie.
W związku z podjętą decyzją w przedmiotowej sprawie kaucja mieszkaniowa została powtórnie przeliczona, a powstała nadwyżka zwrócona na wskazane przez najemców konta bankowe.
DEKLARACJE
§ 1 ust. 10 umowy najmu został utworzony na podstawie art. 30 ustawy z 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz.U. Nr 133 poz. 654).
Art.30 ust 3 w/w ustawy mówi: „ Najemca jest obowiązany składać towarzystwu, w terminie do dnia 30 kwietna każdego roku, deklarację o średnim miesięcznym dochodzie przypadającym na gospodarstwo domowe w roku poprzednim oraz informować towarzystwo niezwłocznie o uzyskaniu tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego.
Art 30 ust. 5 w/w ustawy mówi:. „ W razie:
1) niezłożenia przez najemcę deklaracji w terminie, o którym mowa w ust. 3, towarzystwo może wypowiedzieć umowę najmu,
2) złożenia przez najemcę w deklaracji oświadczeń niezgodnych z prawdą, towarzystwo wypowiada mu umowę najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia; po rozwiązaniu umowy użytkownik lokalu jest zobowiązany płacić towarzystwu miesięczne odszkodowanie za korzystanie z lokalu w wysokości 200% czynszu miesięcznego, jaki płaciłby, gdyby umowa nie została rozwiązana ”.
Od roku 2019 r. zgodnie z ustawą z dnia 13 czerwca 2019 r. o zmianie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz.1309), która weszła w życie z dniem 15 sierpnia 2019 r. uchylono art.30 ust. 3. W związku z powyższym nie ma już obowiązku składania deklaracji o średnim miesięcznym dochodzie przypadającym na gospodarstwo domowe w roku poprzednim.
UBEZPIECZENIE MIESZKAŃ
Zgodnie z treścią art. 3531 kc strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.
Ww. zasada dotyczy wszelkiego rodzaju umów w obrocie prawnym- w tym też umów zawieranych przez Miejskie TBS Sp. z o.o. w Koninie z najemcami lokali mieszkalnych. Obowiązek ubezpieczenia mieszkań w ramach indywidualnych polis przez poszczególnych mieszkańców nie stoi w sprzeczności z żadnymi powszechnie obowiązującymi przepisami prawa. Mieszkańcy podpisując umowę mieli prawo zapoznania się z jej treścią. Nie zgłaszali protestów co do tego rodzaju zapisów, nie podejmowali negocjacji w tym zakresie.
Mieszkańcy czyniąc zarzuty Miejskiemu TBS Sp. z o.o. w Koninie ignorują zatem fakt, że dobrowolnie wyrazili zgodę na w/w zapisy-składając swój podpis na umowach z Miejskim TBS Sp. z o. o. w Koninie. Wybrzmieć powinno dobitnie również stwierdzenie, że zawierając tego rodzaju zapis w umowach, Miejskie TBS Sp. z o.o. w Koninie nie ma na celu podwyższanie czynszu czy uzyskanie jakiegokolwiek korzyści na swoją rzecz, a ma przede wszystkim na względzie dobro, ochronę mieszkańców i zapobieganie ewentualnych sporom sądowym między nimi.
Wyjaśnienia bowiem wymaga okoliczność, że co do zasady TBS-y posiadają ubezpieczenia, które obejmują ochronę ich mienia od zdarzeń losowych oraz OC dla szkód wyrządzonych osobom trzecim, czyli również najemcom. Towarzystwo Budownictwa Społecznego odpowiada tylko i wyłącznie za szkody w mieniu najemców, do których doszło z winy TBS.
Podkreślić należy, że polisy ubezpieczeniowe zawierane przez TBS nie obejmują takich zdarzeń jak chociażby: kradzież prywatnego mienia najemców w wyniku włamania do mieszkania lub piwnicy lub innych pomieszczeń; zniszczenie lub uszkodzenie prywatnego mienia najemców w wyniku zdarzeń losowych np. pożaru, powodzi; zalanie prywatnego mienia najemców przez sąsiada mieszkającego piętro wyżej.
W przypadku ww. zdarzeń na skutek braku ubezpieczenia, które tak negują mieszkańcy, wszelkie koszty związane z wyrządzonymi szkodami byłyby ponoszone z ich własnej kieszeni.
Ponadto wskazać trzeba, że wysokość opłat związanych z ubezpieczeniem w porównaniu do ochrony, którą uzyskuje mieszkaniec nie jest wygórowana.
SPŁATA KREDYTU
Spłata kredytów zaciągniętych na budowę mieszkań, których właścicielem jest Miejskie Towarzystwo Budownictwa Społecznego Sp. z o.o. w Koninie odbywa się zgodnie
z otrzymywanym corocznie z Banku Gospodarstwa Krajowego w Warszawie harmonogramem prognozowanych miesięcznych spłat zadłużenia na dany rok wraz z informacją
o spodziewanym terminie spłaty kredytów. Przy czym należy zaznaczyć, że „spodziewany termin spłaty kredytów, to tylko symulacja, która w obliczu rosnących stóp procentowych może mieć niewielką wartość”.
Jednocześnie wskazujemy, że to nie najemca mieszkania spłaca kredyt. Stroną umowy kredytowej zawartej z Bankiem Gospodarstwa Krajowego (BGK) jest Miejskie TBS Sp. z o.o. w Koninie i jako właściciel kredytowanej nieruchomości to on spłaca kredyt zaciągnięty na jej budowę. Miejskie TBS Sp. z o.o. w Koninie ponosi pełne ryzyko zarządzania nieruchomością, ryzyko kredytowe i odpowiedzialność za obsługę kredytu. Odpowiedzialność ta nie może zostać wprost przeniesiona na najemców, co oznacza, że nie ponoszą oni ryzyka zmian wysokości spłat kredytu, konieczności ustanawiania formalnych i prawnych środków zabezpieczenia spłaty kredytu, kosztów związanych z wyceną nieruchomości, kumulowania odpisów na przyszłe remonty itd. Dodatkowo istotną kwestią jest fakt, iż kredyty udzielane ze środków KFM, udzielane były na preferencyjnych zasadach i zgodnie z zapisami ww. ustawy mogły być udzielane wyłącznie TBS-om lub spółdzielniom mieszkaniowym na wynajem, tym samym nie były dostępne dla innych osób, czy podmiotów.
WYKUP MIESZKAŃ
W związku z nowelizacją ustawy w sierpniu 2011 wystąpiła możliwość nabycia mieszkania na własność z zasobu Towarzystw Budownictwa Społecznego. Przysługuje ona tym podmiotom, które wynajmują lokal oraz są stroną umowy o wkład finansowy w budowę mieszkania (dokonywały wpłat partycypacji na finansowanie inwestycji budowlanej, przed jej rozpoczęciem).
Art. 33ea ust. 2 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz.U. 2021 poz. 2224) mówi: „przepisy niniejszego rozdziału stosuje się wyłącznie do osób fizycznych będących przez co najmniej 5 lat stronami obowiązującej umowy w sprawie partycypacji w kosztach budowy wynajmowanego przez nie lokalu”.
Rozumie się przez to, że osoby, które nie podpisały z Towarzystwem Budownictwa Społecznego umowy o wkład finansowy w budowę mieszkania (partycypacja), zgodnie z treścią obowiązującej ustawy, nie mają możliwości wykupu mieszkania.
Jak wskazano powyżej, w świetle obowiązujących przepisów, skoro Państwo nie partycypowali w budowie lokalu mieszkalnego tj. 30% wartości mieszkania to nie przysługuje Państwu prawo do nabycia lokalu, w którym Państwo zamieszkują.
CZYNSZ
Właścicielem budynków wielorodzinnych przy ul. Topazowej 12, 14, 16, 18 , 20, 22, 24; ul. Szpitalnej 52; ul. Piłsudskiego 20; ul. Słowackiego 1; ul. Żwirki i Wigury 7; ul. Obrońców Westerplatte 5 jest Miejskie Towarzystwo Budownictwa Społecznego Sp. z o.o. w Koninie.
Osoba zamieszkująca w budynku wielorodzinnym należącym do Miejskiego Towarzystwa Budownictwa Społecznego Sp. z o.o. w Koninie nie jest właścicielem lokalu, posiada jedynie umowę najmu.
Zgodnie z umową najmu płacą Państwo czynsz i opłaty niezależne od właściciela nieruchomości.
Art. 28 ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz.U. 2021 poz. 2224) mówi że stawki czynszu za 1m2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego w zasobach mieszkaniowych TBS są ustalane przez zgromadzenie wspólników, walne zgromadzenie akcjonariuszy albo walne zgromadzenie w takiej wysokości, aby suma czynszów za najem wszystkich lokali eksploatowanych przez TBS pozwalała na pokrycie kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz spłatę zobowiązań TBS związanych z budową.
Opłaty niezależne od właściciela zgodnie z definicją zawartą w art.2 ust. 1 pkt 8 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. 2001 Nr 71 poz. 733) „należy przez to rozumieć opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych”.
Ilość zmian miesięcznych opłat niezależnych wynika z częstotliwości zmian wprowadzanych m.in. przez:
- Miejskie Przedsiębiorstwo Energetyki Cieplnej Sp. z o.o. w Koninie (zmiana stawek za energię cieplną);
- Przedsiębiorstwo Wodociągów i Kanalizacji Spółka z o.o. w Koninie (zmiana stawek za zbiorowe zaopatrzenie w wodę i zbiorowe odprowadzenia ścieków);
- Uchwały Rady Miasta w sprawie wysokości opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi.
Poniższe zestawienia przedstawiają wysokości opłat dla mieszkania 45 m2 dla 2 i 4 osobowej rodziny z czynszem obowiązującym od 1 kwietnia 2022 r. wraz z opłatami niezależnymi od właściciela wyliczonymi według obecnie obowiązujących stawek:
Podwyżka czynszu przeprowadzana jest zgodnie z przepisami ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz.U. 2021 poz. 2224). Cytując z art. 28 ust. 2 „czynsz o którym mowa w ust. 1, w skali roku nie może przekraczać:
4% wartości odtworzeniowej lokalu, obliczonej według przepisów ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – w przypadku lokali mieszkalnych wybudowanych przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego na podstawie wniosków o kredyt złożonych do dnia 30 września 2009 r.;
5% wartości odtworzeniowej lokalu, o której mowa w pkt 1 – w przypadku lokali mieszkalnych wybudowanych przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego lub lokali mieszkalnych znajdujących się w zasobach mieszkaniowych SIM utworzonej z udziałem Skarbu Państwa reprezentowanego przez Krajowy Zasób Nieruchomości, o którym mowa w ustawie z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości (Dz. U. z 2020 r. poz. 1100 i 2127 r. poz. 11, 223 i 1551) ”.
Bezpośredni wpływ na podwyżkę czynszu regulowanego dla zasobów mieszkaniowych Miejskiego Towarzystwa Budownictwa Społecznego Sp. z o.o. w Koninie mają zjawiska gospodarcze, takie jak wysoka inflacja, ustawowy wzrost najniższego wynagrodzenia, zmiany cen energii elektrycznej, bardzo duży wzrost cen w obszarze budownictwa i usług remontowych, stawek podatku od nieruchomości.
Przekłada się to bezpośrednio na wzrost kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości Miejskiego TBS Sp. z o.o. w Koninie, przede wszystkim w zakresie: wzrostu kosztów zatrudnienia pracowników, wzrostu koszów usług utrzymania porządku i czystości, wzrostu kosztów pielęgnacji terenów zielonych, usług remontowych, konserwacji, przeglądów okresowych budynków, pomiarów instalacji wspólnych oraz innych usług ( np. ślusarskich).
W 2022 r. mamy do czynienia z kolejnymi dużymi wzrostami wynagrodzeń. Najniższe wynagrodzenie wyniesie 3 010 zł brutto, czyli o 210 zł (7,5 proc.) więcej w porównaniu do ubiegłego roku. Z kolei minimalna stawka godzinowa dla określonych umów cywilnoprawnych wynosi 19 zł 70 groszy, co oznacza wzrost o 1 zł 30 groszy.
Wzrost cen energii elektrycznej spowodował wzrost w czynszu za tzw. części wspólne nieruchomości, które już w ubiegłym roku były bardzo wysokie.
Obecnie firmy prowadzące działalność gospodarczą ponoszą dodatkowe koszty w postaci wyższych składek za ubezpieczenie społeczne i zdrowotne oraz tracą możliwość odliczeń podatkowych. Te koszty muszą uwzględnić, negocjując i wyceniając swoją pracę dla kontrahentów. Jak to się ma do nieruchomości mieszkalnych? Bardzo bezpośrednio wpływa na koszty związane z utrzymaniem czystości, zieleni, konserwacją budynku. W tych wszystkich obszarach obsługą zajmują się pośrednio i bezpośrednio samozatrudnieni i mikro przedsiębiorstwa.
Kolejna sfera podwyżek to wzrost cen w obszarze budownictwa i usług remontowych. Ceny materiałów w ciągu ostatnich miesięcy w niektórych przypadkach wzrosły nawet o 400%. Dodając do tego nowe zasady naliczania podatków, nowe wartości składek ZUS czy kwot wolnych od podatku w uproszczonej księgowości, trudno prognozować, że ceny usług budowlanych nie poszybują jeszcze w górę. Już widzimy, że usługodawcy przygotowują się na nowe zasady i starają się ostrożnie wyceniać swoje prace, z wyraźną tendencją ku podwyżkom cen.
Jednocześnie wskazujemy, że ostatnie podwyżki stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej wpływają na wysokość rat kapitałowo-odsetkowych kredytów zaciągniętych na budowę.
Dodać należy, że ostatnia podwyżka czynszu miała miejsce od 01.07.2020 r. a duży wzrost minimalnego wynagrodzenia, wzrost inflacji czy zmiany cen energii elektrycznej nastąpiły już w 2021 r.
Reasumując stawki czynszu w Miejskim Towarzystwie Budownictwa Społecznego Sp. z o.o. w Koninie nie odbiegają od stawek obowiązujących w innych Towarzystwach Budownictwa Społecznego w kraju. Czynsz w Miejskim TBS Sp. z o.o. w Koninie jest zdecydowanie niższy od kosztów najmu od prywatnego właściciela na wolnym rynku.
Ponadto Zarząd Miejskiego Towarzystwa Budownictwa Społecznego Sp. z o.o. w Koninie, pragnie zaznaczyć, że każde zapytanie najemcy czy to na piśmie, czy w rozmowie bezpośredniej lub telefonicznej było traktowane poważnie i zawsze udzielono na nie odpowiedzi.
Jak wynika z przytoczonych powyżej wyjaśnień dotyczących warunków najmu, kredytu Miejskie TBS Sp. z o.o. w Koninie w każdym aspekcie swej działalności postępuje zgodnie z prawem i obowiązującymi przepisami.
×Kredyty na poszczególne zadania, a nie poszczególne mieszkania w zasobach Miejskiego TBS na żadnych budynkach są niespłacone, są nadal spłacane i będą jeszcze przez wiele lat, zgodnie z aktualizowanym harmonogramem BGK, zależnym od stóp procentowych w danym roku np. Topazowa 16 i Topazowa 18 spodziewany termin spłaty kredytu to koniec września 2040 roku.
